中文
EN
在企業并購中，不論是選擇股權并購還是資產并購，目標公司的資產情況，都是并購方關注的重中之重，也是律師盡職調查過程中需要格外重視且需傾注大量時間和精力核查的事項。
主要資產
1.核查方式及文件
對于目標公司主要資產的核查，主要核查方式包括文件審查、主管部門查證、實地走訪以及網絡核查等，如涉及土地、房產權益，則輔之以相關行政部門的查詢及檔案調取；如涉及專利、商標等知識產權，則輔之以相關網站檢索與核查。主要的核查文件包括相關資產的統計清單、權屬證書、取得文件（出讓、轉讓、購置合同）、相關票據、財務報表及審計報告等。
2.需關注的法律問題
對于目標公司主要資產的核查，主要關注其資產的來源是否合法、權屬是否清晰、有無權利負擔等方面。下面以房地產并購項目中的土地權益為例，對相關法律問題進行闡述。
（1）土地使用權的取得存在不確定性
在筆者經辦的某房地產并購項目中，目標公司已通過招拍掛程序作為競得人，與出讓方簽署了成交確認書。但成交確認書簽署半年后，目標公司始終未按照掛牌文件的要求與經濟合作社簽訂合作開發協議，也未簽訂《國有土地使用權出讓協議》補充協議（限期開發），以及未辦理土地使用權轉讓過戶手續和《國有土地使用權證》，故此存在目標公司不能取得項目土地的土地使用權的可能性，若如此并購目的將無法實現。
（2）土地存在閑置情況
在某房地產并購項目中，目標公司提供的《國有土地使用權出讓合同》顯示，目標公司需在六個月內開工建設。而截至我們現場盡調之時，目標公司尚未在項目地塊上動工建設，也未取得國土主管部門的延建許可批復文件，且土地閑置狀況已達三年。根據我們對目標公司負責人的訪談，得知項目地塊未能按時開工建設的原因在于公司資金不足。
對此根據《土地閑置處置辦法》的規定，項目地塊可能被土地行政主管部門認定為閑置土地，而一旦認定，則目標公司存在被征收土地閑置費甚至無償收回國有建設用地使用權的風險。對此，我們建議，目標公司應及時與當地土地主管部門溝通，了解當地管理部門對項目地塊閑置情況的處理態度。如當地主管部門無意收回土地的，目標公司應盡快開工建設。
（3）使用農村集體土地未辦理批準、登記手續
在某一合作開發房地產項目中，我們發現，目標公司系與某村村委會簽署了《土地租賃協議》，租賃了某村的土地用于商場開發。經核查目標公司提供的《農村集體土地使用權證》，項目地塊用途為集體建設用地，權屬為某村集體所有。經審閱目標公司提供的《土地租賃協議》及相關文件，結合對目標公司負責人的訪談，我們得知，目標公司租賃項目地塊，并未取得村民大會的批準，也未辦理相關招拍掛手續及登記手續。
我們認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，該等集體用地試用權出租，需經當地集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。且根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》第十四條、第十五條的規定，集體建設用地出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。目標公司未履行法定程序，存在被當地村民或土地管理部門主張無效的風險，可能存在潛在的糾紛。
對此，我們建議，目標公司應及時與當地村委會溝通協商，取得相關村民會議的同意，并及時補辦相關招拍掛手續，并申請辦理土地登記及領取相關權屬證書。
（4）土壤環境評估
在某個房地產并購項目中，項目地塊原為工業用地，土地使用權人即目標公司為化工企業，且目標公司在項目地塊上建成投產多年，后該地塊經“三舊改造”變更為國有建設用地。經核查，我們認為，根據廣東省人民政府下發的《廣東省人民政府關于印發廣東省土壤污染防治行動計劃實施方案的通知》內容，自 2017 年起，對用途擬變更為居住、商業、學校、醫療、養老機構等公共設施的化工等行業企業和公用設施用地，由土地使用權人負責開展土壤環境狀況調查評估。對化工等行業企業拆除生產設施設備、構筑物和污染治理設施，應當按要求制定殘留污染物清理和安全處置方案，并報所在地縣級環境保護、經濟和信息化部門備案。土地使用權依法轉讓的，由土地使用權受讓人或雙方約定的責任人承擔相關責任。造成土壤污染的，應承擔損害評估、治理與修復的法律責任。
（5）建設項目的規劃審批手續
在房地產并購項目中，項目地塊的規劃審批手續，是盡職調查過程中必須重點關注和核查的問題，因為項目地塊的規劃審批手續，直接關系到項目地塊能否開發建設，以及開發建設的規模和指標等，可以說直接影響并購方的交易目的。
在該部分的盡職調查中，常見的問題包括項目地塊的規劃條件不明、建設項目未取得建設用地規劃許可證、建設用地批準書、建設工程規劃許可證等規劃審批文件，相關許可證書超出有效期限以及建設項目的消防、環保等問題。針對該部分的核查，除了審閱目標公司提供的相關許可、批準、證書等文件外，還需要登錄相關政府部門的官網進行核實確定，并前往城鄉規劃部門等行政主管機構實地查證，同時要結合相關法律法規的規定，審查其合法合規性，并評估其可能存在的法律風險。
法律盡職調查中，對于目標公司主要資產的核查，其內容涉及土地、房產、其他固定資產、無形資產等多種資產類型，需關注的問題涉及資產的取得、權屬、潛在風險等多個角度，由于本文篇幅所限，無法對每一類資產的相關問題進行列舉。但，對于該部分的核查，只要遵循發現問題—解決問題的邏輯，采用法律事實+法律規定+法律評價的行文方式，綜合運用多種核查方式，充分揭示風險，做到勤勉盡責、合理審慎即可。
